发布日期：2024-10-18 21:54 点击次数：90
截至8月30日，已有百余家A+H股房企发布2024年半年报或中期业绩公告。根据中指研究院监测数据显示证券的杠杆，105家A+H股房企营业收入均值115.91亿元，同比下降13.00%，净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。
据业界透露，3月份香港新申请按揭宗数料达到9000宗，较2月的5070宗多七成至八成，而香港大型银行去年做预算时，判断今年楼市依然疲弱，定下较低业务指标，如今楼市交投突增，使部分银行提早达标，不需要再靠回赠来吸引客户。与此同时，由于楼市交投回暖，个别银行负责审批的人手不足，整个流程所需时间拉长，以前约2至4周，目前最长可能要一个半月。
上市房企盈利性持续走弱，迄今市场仍处于筑底阶段。刚刚过去的8月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%。从1-8月来看，TOP100房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%，不过降幅较上月继续收窄。
排在行业前三位的仍然是保利发展、中海地产和绿城中国，前8月销售额分别为2208亿元、1800亿元和1656.3亿元。分析指出，9月随着传统营销旺季到来，各大房企将加大推盘和营销力度，但总体市场回暖仍需政策刺激。
一手房整体仍承压
8月以来，各地政策优化持续推进。成都、长沙明确按区认定首套住房，同时成都明确在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。广州、昆明、唐山等优化公积金政策，包括支持公积金支付首付、降低公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度等方面。上海优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准和供应比例等。
不过，8月新房供需降至了年内次低。据克而瑞数据监测，8月新房延续7月供需两淡，绝对量均为年内次低（仅略高于年初2月）：重点30城8月供应、成交环比分别下降4%和12%，同比分别下降38%和22%，显著不及二季度月均。8月成交同比跌幅较上月扩大了9个百分点，前8月成交累计同比降34%，降幅较上月收窄1.24个百分点。
销售层面，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低。具体来看，千亿以上阵营6家，较去年同期减少6家，销售额均值1694.2亿元。第二阵营（500-1000亿）企业7家，较去年同期持平，销售额均值649.2亿元。第三阵营（300-500亿）企业5家，较去年同期减少14家，销售额均值411.0亿元。第四阵营（100-300亿）企业为43家，较去年同期减少9家，销售额均值170.6亿元。
中指研究院企业研究总监刘水认为，随着“金九银十”传统旺季来临，短期内核心城市新房市场活跃度或小幅回升，但前期土地大幅缩量或制约房企供货能力，进而拖累销售恢复，同时居民收入预期等长期因素目前尚未有明显改善，新房市场整体仍承压。“以价换量”下，预计核心城市二手房市场有望保持一定活跃度。
房企拿地偏“谨慎”
今年1-8月，TOP100房企拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%，相较1-7月降幅继续扩大2.0个百分点。8月上海、北京、杭州、南京等一、二线城市虽有土地推出，但整体成交略显平淡，仅少数核心地块溢价率较高，TOP100企业拿地总额同比降幅继续扩大。
从新增货值来看，绿城中国、建发房产和华润置地位列前三。2024年1-8月，绿城中国以629亿元新增货值占据榜单第一，建发房产以613亿元新增货值位列第二，华润置地新增货值规模为508亿元，位列第三。TOP10企业2024年1-8月新增货值总额4506亿元，占TOP100企业的31.1%，新增货值门槛为61亿元。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁、华润置地等在多个重点城市广泛布局，央国企仍保持较高参与度，绿城中国、滨江集团等民企和混合所有制企业则聚焦重点深耕区域补充土储，宁波江山万里、伟星房产、得力房产等区域性房企深耕重点城市增加土地储备。
从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。2024年1-8月，长三角TOP10企业拿地金额1011亿元，继续居四大城市群之首，增长较快，主要由于8月上海、杭州、南京、无锡等城市进行土拍。京津冀TOP10企业拿地金额810亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额389亿元，位列第三。
地产大佬看市
“供需关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。”8月30日，万科董事会主席郁亮在2024年中期业绩推介会上，对房地产市场做出最新趋势判断。他表示，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
对于今年房地产市场的走势，越秀地产董事长及执行董事林昭远在8月28日召开的业绩会上表示：“总体来看，目前市场还在寻求平衡，既有整个市场区分的问题，还有消费者的信心问题。未来，我国房地产明确进入新的发展模式，进入新的发展模式，保障性住房由政府主导，市场性住房由企业进行市场化的运作。未来，市场会回到‘好房子’的属性，改善性产品、好产品、好服务将是市场的主流；同时，城市能级越高，市场的韧性和机会也会越大。”
针对下半年计划，保利发展在8月投资者会议上表示，保利发展积极响应国家政策，全面梳理在手资源，在存量土地调规、置换，存量房收购等多个方面积极与地方政府沟通政策落地的细则和计划，遵循市场化、法制化原则加快推进落实，现已在郑州、金华等地实现了存量房收购。下半年，保利发展仍将坚持去库存、调结构的经营策略，积极应对本轮行业深度调整。
绿城中国管理层也坦言，今年上半年行业仍在深度调整之中，投资低迷，土地缩量，库存攀升，上市房企规模和利润承压，存在业务放缓、以价换量的情况。针对下半年的投资，管理层强调投资标准会比以往更细，更突出项目的流动性关注、性价比，强调结构性投资机会，偏向一线跟强二线，项目利润率要求两位数。
龙湖集团管理层预判，下半年市场依然存在波动，龙湖将继续攻坚存货去化，并根据市场情况保持一个弹性的推货推盘的节奏。其还表示，盈利是整个行业的共性问题，也是穿越周期的过程中需要解决的一个问题。龙湖将修复开发业务的毛利，同时保持运营及服务收入稳步坚定的增长。
采写：南都湾财社记者 王艳玲证券的杠杆